2棟目の購入。

経緯
物件概要
案件背景について
あとがき

経緯

1棟目の決済が終わって、その翌月。

他にも物件出てきたら教えてください！とは言ってはいましたが。。。

翌月の12月に次の案件を紹介してもらいました。

そして、、、

ここからがとんでもない展開です。

少し長いです。。

ですが、これから始めようとされる方で縁あってこのBlogに訪問してくれた方には、ぜひ購入失敗例として読んで頂きたい内容です。

（失敗かどうかはこれからの展開次第ではあるのですが。。）

物件概要

その物件は東京都町田市。

・小田急小田原線町田駅(徒歩7分）JR横浜線（徒歩12分）

・総戸数17戸（現状＝空室2戸）駐車場無【店舗x1戸・事務所9戸・1Rx7戸】

・築年数　平成1年（1989年）築28年　RC造造陸屋根地下１階付 5階建

・54,000万円　表面利回り6.70%

よい子はまねしないでね。。（涙）

今見ると、とんでもない物件。。

ってか買った本人がいうのもなんだけど。。

ってか買った本人だから言っていいよね。。

そもそも5.4億っ？！

そんなのどうやって買うの。。？！

って感じですね。

1棟目が買えたことで気が大きくなっていた部分と融資が通るならそれは正だ。と思っていた部分があったのだととても反省してます。。

購入した物件をあるコンサルタントの方に相談した際は、

あるコンサルタントの方

今すぐ売ってください。

と言われたことも。。

これがきっかけで、不動産について猛烈に勉強することになったので、

覚悟という意味ではいいきっかけになりました。

後には引けないからですからね。。

暗い話は明るく笑って話そう！

投資は自己責任です。

案件背景について

そもそも、なんで僕にこんな話が回ってきたかというと。。

売り主は法人。法人として保有していた物件を、会社が現金化する為に売りに出していた物件で、この2年間で大型の修繕を繰り返し行っている履歴があり、大方の大規模修繕についてはほぼ終了している状態でした。

その物件をとあるお客さんに話を持っていっていたのだが、その方が会社の都合で、法人設立に自分を代表に立てることができない。奥様を代表にするという話を融資予定銀行に話したところ、それでは融資は出せない。ということで、先月決済して資料が揃っていた僕に話が回ってきたようでした。

法人で単年で想定以上の利益がでてしまった際に、その年の利益を消しこむ為に不動産を購入する。ってことはよくあることで、それをまた売り上げの悪い年に売却して現金化する等の話はよく聞く話です。インセンティブ給与形態のサラリーマンでも使える方法のような気はします。売却の際、個人の場合は5年以内だと売却益の40％を税金で徴収されますので、仲介手数料含めたご利用は計画的に。。

前回、区分マンションの売却時に投資家で無く、法人向けに販売することで希望額で売却できたのはこんな話があったのかもですね。